二手房调控趋严，上市即将满一年的贝壳跌破发行价

曾因市值一度超越“万科+碧桂园”总和而风光无限的贝壳近来股价不断下跌。8月6日，贝壳跌破发行价，报收19.81美元/股。在陷入反垄断调查传闻后，受二手房调控影响，贝壳又遇上中介费下调风波。上市即将满一周年的贝壳接下来会怎么走?

上市即将一周年之际 贝壳跌破发行价

8月6日，房地产中介公司贝壳跌破了发行价20美元/股，报收19.81美元/股。

实际上，自6月底以来，贝壳股价持续下跌，一度逼近发行价20美元/股。金融数据和分析工具服务商万得(Wind)数据显示，贝壳10日以来的股价跌幅为38.1%，60日以来的股价跌幅为57.76%，120日以来的股价跌幅为69.23%，年初至今的股价跌幅为66%。

然而，去年同期贝壳还是资本市场的宠儿。去年8月13日上市首日，贝壳以37.44美元/股收盘，涨幅达87.2%，市值达422亿美元;去年11月20日，贝壳更是创下了79.40美元/股的高价，市值一度超越“万科+碧桂园”总和。相比最高点，贝壳如今的股价已经跌去了3/4。

对于贝壳跌破发行价，我爱我家原副总裁胡景晖在朋友圈表示：“被我言中，上市一周年不到，就跌破发行价。我不认为主要原因是什么政策啦，中概啦，主要原因其实是这家企业自身。”

香颂资本董事沈萌对中国商报记者表示，贝壳跌破发行价有三方面原因。第一，贝壳上市后出现泡沫，作为房地产中介公司，其市值比房地产开发商还高，这本身就极不合理;第二，贝壳从事的租售业务是目前房地产行业重点整顿的目标;第三，中概股近期受国内政策影响，连续性存疑，引发投资者困惑。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，在资本市场上，贝壳的估值是和其房地产大数据平台独角兽企业的形象相关联的，其近来的股价下跌和当前的房地产市场政策有关。

中介费下调传闻声起 二手房市场遇冷

不久前，一张关于下调中介费的传言截图在网上传播，截图内容为：“最新指示：房产交易的中介费不得超过当地社平工资的三倍”。

据了解，目前国内大部分二手房佣金比例在1.5%-2.0%之间，有业内人士计算，一线城市二手房套均成交金额在500万-600万元左右，一套房子的中介费约为15万-20万元。如果按传言所称，2020年北京平均工资为12160元/月(据职友集发布的《2020年薪资水平报告》)，那么中介费仅为36480元，与此前相差甚远。

而作为房地产中介行业的老大，贝壳的中介费可谓行业最高水平，若中介费下调传闻属实，对其影响可想而知。据了解，贝壳已在上海、深圳、广州、成都、重庆、郑州等多个城市实行3%的中介费标准。

二手房遇冷源于国家对市场的调控。今年2月，深圳发布了二手房指导价，打响了二手房调控“第一枪”。此后，包括成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴、上海等地均出台了二手房指导价或二手房核验政策。

国家对二手房交易的管控还不止于此。今年年初，多个城市出现了个人住房贷款紧张、利率被抬高的情况，近期杭州、合肥、南京、武汉、重庆等热点城市还出现二手房大面积停贷的现象。

二手房交易量出现明显下滑。6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。以深圳为例，数据显示，刚刚过去的7月，深圳二手房成交2557套，迎来四连跌，也是自2011年后首次在非春节期间跌破3000套关口，深圳楼市景气程度也创下十年新低。深圳市房地产中介协会发布的最新报告显示，截至6月30日，全市实名登记的星级房地产中介从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。

李宇嘉对中国商报记者表示，目前很多城市都推出了二手房指导价制度，这对二手房的估值、贷款、成交额都造成了一定影响。而房地产中介的佣金是按照房产成交额的一定比例确定的，放贷收紧对二手房交易冲击很大，这会对贝壳业绩产生较大影响。

上海博盖咨询创始合伙人高剑锋也对中国商报记者表示，中介费下调传言若属实影响的是贝壳的利润上限和门店的盈亏平衡;而二手房市场遇冷则说明房地产中介行业的发展出现了周期向下的趋势。

IPG中国首席经济学家柏文喜对中国商报记者表示，当前楼市调控尤其二手房调控趋严，中介费调整传闻不断出现。贝壳作为行业巨头，会遭受交易数量与交易价格的双重冲击，其中介业务总量与活跃度、佣金收入与平台收入都会受到严重影响。

涉嫌垄断质疑迭起 “伪科技股”声音不断

一系列的调控政策使得多个房地产中介公司股价下行，其中贝壳表现得最为“突出”，原因何在?

事实上，除贝壳以外，目前房地产中介行业主要有三家上市公司。据数据显示，我爱我家年初至今的股价跌幅为16.58%，国创高新年初至今的股价跌幅为21.47%，世联行年初至今则出现了52.66%的股价上涨。这三者在资本市场的表现都远远好于贝壳年初至今66%的股价跌幅。

同为房地产中介，为何贝壳表现最惨?对此，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国商报记者表示，是因为贝壳此前股价一上市就被炒得很高，除此之外，其去年业绩扭转也导致资本市场对贝壳期待值较高。“贝壳是一个用互联网概念包装的房地产中介公司，一方面，作为具有互联网概念的公司，其使用的虚拟利益实体结构，与现在我国的国家政策不符合，可能需要重新补交VIE，未来是否能继续挂牌存在风险;另一方面，作为房地产中介公司，国家政策收紧，预期二手房交易量下滑对其影响也很大。过去一年，资本市场对贝壳的估值或存在很大问题，贝壳过去已被炒得过热。”

实际上，市场一直有关于贝壳是“伪科技股”的声音。数据显示，二手房、新房业务收入在贝壳营收中的占比高达97%。具体而言，贝壳新房交易收入贡献比从2017年的25.17%提至2020年的53.82%，二手房交易则从72.38%降至43.41%;而新兴服务和其他收入占比则基本维持不变。

此外，今年以来，贝壳也一直处于涉嫌垄断的质疑中。今年4月，国家市场监督管理总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)，其中就涉及贝壳找房、爱奇艺、去哪儿网等互联网平台企业。彼时，不少人认为贝壳既做平台网站又做经纪业务，相当于“既做裁判员又做运动员”。

4月10日，58同城CEO姚劲波在个人微博发文，实名举报贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源进行垄断，并呼吁国家反垄断按照4%的标准罚款贝壳40亿元。

“贝壳的股价下跌并不是房地产中介行业的问题，实际上，行业越整治，应该越有利于上市公司，因为上市公司操作相对规范。”一位不愿具名的房地产内部人士对中国商报记者透露，贝壳主要存在三个问题，一是其确实在接受涉嫌垄断和反不正当竞争的调查，目前国家层面已经立案，地方局在收集证据;二是贝壳存在数据安全的问题，贝壳对房屋楼宇的经纬度定位非常精准;三是贝壳的灵魂人物左晖去世后，内部处于调整中。

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