房贷基准利率变了！未来利率只能上浮

重磅!(8月25日)下午17时18分，央行发布新规宣布从10月8日开始，全面调整房贷利率计算方式!

今后，房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定：首套房贷利率不得低于LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)二套房贷利率不得低于LPR加60个基点(5.45%)

ps:贷款市场报价利率(Loan Prime Rate，简称LPR),是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。贷款市场报价利率(LPR)报价团目前由18家商业银行组成。

这意味着，继2015年连续五次降息之后，中国房贷基准利率再次发生变化!

如今，房贷利率跟随LPR市场利率浮动，这一次从过去四年的4.9%首次变成4.85%，降低了5个基点。

此前的8月17日，央行宣布全面改革中国的利率制度，推出了“贷款市场报价利率(LPR)”。这意味，房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，以后新增贷款都要看LPR。

央行新规有哪些要点?

实施时间：

自2019年10月8日起。

定价办法：

以最近一个月相应期限的贷款市场报价(LPR)利率为定价基准加点形成。

重定价周期：

最短为1年。

区别信贷政策：

首套商业性个人住房贷款利率，不得低于相应期限贷款市场报价利率;

二套商业性个人住房贷款利率，不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;

商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;

公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

因城施策：

人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

是否意味楼市正式降息?对房地产市场影响有多大?

对实际房贷利率几乎没影响!且不说5个基点的降息，相比25个基点的常规降息来说，可以直接忽略不计。更关键的是，基准利率是一回事，实际利率是另一回事。

根据央行新规，各地具体房贷利率，由商业银行根据LPR基准利率加点形成。

这里的加点，就是过去的上浮，这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。

而基准利率的调整，只是带来名义上的降息，对于实际利率影响不大。

众所周知，基准利率在现实里其实没有多大意义，实际利率通常远远高过基准利率。

2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。相比于4.9%的基准利率，分别上浮11%和17.5%。

显然，楼市定向加息，还会继续维持。房贷基准利率调整，影响微乎其微

未来房贷利率每月都会调整!

换句话说，现在的4.85%也不是固定的，每个月都会调整!

对于既有房贷没有影响!

按照央行的说法，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这就意味着，新规只对2019年10月之后的新增住房贷款有效。

当然，房贷利率并非签了就永远不变。如果出现大幅降息或加息，银行不可能接受过去的固定利率，相关房贷利率也会随之调整，只不过，这个调整是1年1次。

未来房贷利率只能上浮，不能再打折!

如今上海的95折房贷，以及过去许多城市的85折房贷，或将统统成为历史!

央行明确规定，首套房贷利率，不得低于LPR市场利率。以前房贷利率还有打折之说，未来LPR就是最低的下限。

言外之意是，未来只能加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。

定向加息是常态，房贷利率不会轻易降!

这一次，针对楼市的定向加息，相比往年，反而出现变本加厉之势。

近日，合肥有多家银行暂停二手房房贷，而苏州的房贷利率甚至上浮到6%以上，创下新高，其他多个城市也都上浮了房贷利率。

市场利率在下行，房贷利率反而在升高，这种矛盾局面的出现，就是楼市调控意志的体现。

要知道，这一次LPR利率改革，主要目的在于挤压银行利润，服务于实体经济，降低实体企业的利率是关键，而房地产则受到严格管控，被排除在外。

专家解读新政

此外，还有多位专家对此做出了解读!

著名财经金融评论家余丰慧点评：这是房贷价格更加市场化的体现!

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点评道：这是全国统一的最低要求，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升!

中国人民银行副行长刘国强点评道：“房住不炒”的定位不能偏离，同时避免把房地产工具化。有一点是肯定的，房贷利率至少在短期不会下降!

中国银行主管研究员周景彤点评道：

第一，目的在于和LPR报价机制紧密衔接，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

第二，新老划断，新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

第三，利率从高。 首套房商贷不得低于定价基准，二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点，体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

第四，重新定价。周期最短为1年，这个与以往政策一致，但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

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