每日观点：21城3500亿！土拍高烧不退，开发商与老百姓看的不是一个房地产？

今年的房地产市场扑朔迷离，很多人都说看不懂了。

但是，开发商抢拍土地仍然高烧不退，难道他们看的不是同一个房地产吗？

(资料图片仅供参考)

这背后，恰恰隐藏着当前房地产最大的趋势，看懂的人才能把握财富趋势。

1、普通老百姓看到房地产再次遇冷

我们普通老百姓看到的房地产，是继去年降到谷底之后，今年1月疫情过峰，压抑三年的需求3月份冲出一波小阳春，4月份立即被打回原形，5月份更是热度大减。

根据国家统计局公布的数据，今年1-4月份新房销售面积下跌21%，销售额下跌30%。

4月新房销售面积环比大降48%，其中一线城市降14%，二线城市降24%，三四线城市降35%。这是很有意思的数据，刚好是10%左右的下降梯度。

二手房更加不乐观，热门城市普遍环比下跌30%左右。例如北京下跌37%，上海下跌27%，杭州下跌33%，100个重点城市二手房价格环比也下跌了0.15%。

这是典型的量价齐跌，通常是房地遇冷的标志。

普通老百姓感受到的，是周围所有小区二手房都降价了，很多人大幅度降价也很难卖出去。开发商也纷纷降价让利，甚至“零首付”都重现江湖了，仍然难救各大售楼处的冷清场面。

那么，开发商为什么不能消停一点，还要前赴后继抢拍土地呢？他们难道不怕死吗？

2、开发商看到的是不一样的房地产？

我们说开发商仍然前赴后继抢地，这是有依据的。

我们来看一个统计数据，截止5月底，全国主要的21个城市成交土地267宗，总金额高达3500亿，溢价率约6%。

这21个城市，拿到钱最多的5个城市是杭州721亿、上海519亿、南京336亿、广州317亿和成都311亿，北京非常遗憾地以300亿排名第六。

4月份，上海出现50家开发商报名参加2023年首轮土拍，8成以上的地块参拍开发商都超过10家，这是近6年来竞拍房企最多的一次，有人惊呼这是资本集体围猎大上海。

某大银行的一位专家说，如果是他是开发商，今年一块土地也不会拍，市场行情不好，先消停一年再说。我们也看到许多人评论说，开发商这是不知死活吗？

难道开发商看到的，真的不是同一个房地产吗？

3、数据的另一面真相

有人说，数据永远不会骗人的，那你就真的错了，有时候数据才会骗死人不偿命的。

我们刚才展示的土拍数据，大家是不是感觉开发商都发烧了？我们来看数据的另一面，就立刻能够明白，原来开发商们真的怕了。

今年1-4月份，房屋新开工面积同比下降26%，房屋竣工面积同比下降12%，开发商购置土地面积同比下降47%，土地成交价款同比下降21%，房地产开发投资同比下降2.7%。

你是不是能感觉到扑面而来的寒意了？

尽管如此，开发商仍然在逆市操作，花大价钱拿地，也是普通人很难理解的。

如果你看到另一组数据就能明白，开发商们真是没办法了，不扑上去就是死亡，上去了或许还有希望。同时，开发商与我们普通人看到的，还真不是同一个房地产！

4、开发商不前进就是死亡

这里面有一个非常重要的事实，去年年底以来，金融层面对开发商不断松绑甚至支持，许多开发商都拿到钱了。

他们拿到了多少钱呢？今年1-4月，开发商到位资金4.5万亿，其中国内贷款6144亿，外资只有12亿，自筹资金12956亿，定金及预收款15925亿，个人按揭贷款8222亿。

有业内人士透露说，市场行情不好，贷款和自筹资金的1.9万亿，这里面很多钱是签了城下之盟的，也就是类似“对赌”性质，要保障到期收益率的。

所以，开发商不拿钱立即陷入困境，拿到钱就必须得去扩大投资。投资主要就是两个方向，第一是在建项目保交楼，第二就是拿地。

难道这是开发商难以逃脱的宿命吗？事实上大多数开发商根本不相信眼泪。

5、开发商面临的残酷现实

这件事情其实很好理解，所有商业逻辑都是一样的，每次市场行情不好都是大淘汰的时候。因此越是行情不好，企业越是要努力向前，否则就会掉队直至被无情淘汰。

所以，开发商永远不会相信被淘汰的会是自己，而是要努力淘汰别人，即使行情不好了，剩下的有限市场，大家更要打破头去抢。

另外，所有开发商一定看到了新房库存不断下降的事实。

2022年底新房库存6亿平方米，今年1-5月卖了5亿平方米，房地产竣工面积3亿平方米，这也就是说目前新房库存面积进一步下降到只有4亿平方米。

如果今年销售面积跟去年持平13.6亿平方米，目前的库存只能卖3.5个月。

同时，房地产投资和开工面积仍然在下降，这意味着有人撑不下去会掉队，也意味着开发商咬牙也要坚持，跑赢竞争对手。

在寒冷的冬天，谁跑在前面，谁就会赢了。

我们前面讲了，数据背后，恰恰隐藏着当前房地产最大的趋势，这又是指什么呢？

6、房地产的问题很多，重点讲两个方面

第一个趋势，房地产分化比想像得更快更明显，新房将越来越集中到少数城市。

我们看到土拍集中在21个城市，同时他们把72%的钱，也就是3500亿中的2500亿投入到了杭州、上海、南京、广州、成都和北京这六个城市。

这就是开发商认为目前最有价值的城市，这就是他们看到的不一样的房地产。

第二个趋势，未来有价值的城市不会太多，可供开发的土地也会越来越少，有限的资源更不能浪费，所以开发商必须要拼质量了。

这也意味着，真正的买方市场开始了，你可以跟开发商提要求讨价还价了。

这跟你看到的房地产，是一样的吗？

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